{"id":9551,"date":"2025-12-17T13:12:09","date_gmt":"2025-12-17T13:12:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.panghios.ro\/?p=9551"},"modified":"2025-12-17T14:38:49","modified_gmt":"2025-12-17T14:38:49","slug":"legea-nr-207-2025-a-reusit-legea-nordis-sa-responsabilizeze-dezvoltatorii-analiza-juridica-extinsa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/2025\/12\/17\/legea-nr-207-2025-a-reusit-legea-nordis-sa-responsabilizeze-dezvoltatorii-analiza-juridica-extinsa\/","title":{"rendered":"Law 207\/2025. Has the \u201cNordis\u201d Law made developers more accountable? \u2014 An in-depth legal analysis."},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u201eVerba volant, scripta manent.\u201d <\/em>La data de 15 decembrie 2025 a avut loc o dezbatere juridic\u0103 privind modific\u0103rile aduse de Legea nr. 207\/2025, intitulat\u0103 \u201e<em>Schimb\u0103ri \u00een rela\u021bia juridic\u0103 dintre dezvoltator \u0219i cump\u0103r\u0103tor \u00een pia\u021ba imobiliar\u0103<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De\u0219i dezbaterea juridic\u0103 are relevan\u021ba sa, analiza direct\u0103 a textului de lege r\u0103m\u00e2ne cea mai transparent\u0103 \u0219i riguroas\u0103 metod\u0103 de verificare a opiniilor juridice. \u00cen acest sens, prezentul demers urm\u0103re\u0219te identificarea principalelor m\u0103suri adoptate prin Legea nr. 207\/2025, eviden\u021bierea scopului acestora, a lipsurilor existente \u0219i a posibilelor solu\u021bii desprinse prin interpretare extensiv\u0103 sau prin analogie a legii.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O interpretare juridic\u0103 coerent\u0103 presupune, \u00een mod necesar, analiza parcursului istorico-telologic al actului normativ \u0219i a ra\u021biunii care a determinat adoptarea acestuia, ra\u021biune ce se reg\u0103se\u0219te, de regul\u0103, \u00een factorul declan\u0219ator al interven\u021biei legislative \u0219i \u00een expunerea de motive.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Legea cunoscut\u0103 sub denumirea de \u201eLegea Nordis\u201d a fost adoptat\u0103 pe fondul unui num\u0103r semnificativ de persoane fizice v\u0103t\u0103mate, fie direct, prin apari\u021bia st\u0103rii de insolven\u021b\u0103, fie indirect, prin practici de manipulare a consumatorului. Aceste practici au fost facilitate de lipsa cuno\u0219tin\u021belor economice, investi\u021bionale sau juridice necesare pentru evaluarea corect\u0103 a riscului investi\u021biei, precum \u0219i de absen\u021ba unor mecanisme eficiente de publicitate imobiliar\u0103.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Protec\u021bia consumatorului reprezint\u0103 o preocupare constant\u0103 a legiuitorului rom\u00e2n \u00eenc\u0103 din anul 1992. \u00centr-o economie de pia\u021b\u0103 nu poate exista <strong><em>ofert\u0103<\/em><\/strong> f\u0103r\u0103 <strong><em>cerere<\/em><\/strong>, fiind indispensabil\u0103 stabilirea unui echilibru \u00eentre satisfacerea intereselor financiare ale comercian\u021bilor \u0219i protejarea drepturilor patrimoniale \u0219i fundamentale ale cet\u0103\u021benilor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen acest scop, legiuitorul a instituit un ansamblu de mecanisme menite s\u0103 protejeze interesele promiten\u021bilor-cump\u0103r\u0103tori. Aceste mecanisme nu sunt destinate garant\u0103rii realiz\u0103rii proiectului imobiliar, ci limit\u0103rii expunerii financiare a achizitorilor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Relevant este un pasaj din expunerea de motive a Legii nr. 207\/2025, \u00een care se arat\u0103 c\u0103 \u201e<em>se dore\u0219te reducerea expunerii financiare a cump\u0103r\u0103torilor la riscurile asociate construc\u021biei imobilului \u0219i garantarea unor condi\u021bii contractuale mai echitabile<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De\u0219i acest pasaj vizeaz\u0103, \u00een mod explicit, limitarea avansului, ra\u021biunea subzist\u0103 chiar dac\u0103 forma final\u0103 a actului normativ nu a mai men\u021binut aceast\u0103 limitare, ci doar modalitatea de cheltuire a avansului. Chiar \u0219i a\u0219a, m\u0103sura este apt\u0103 s\u0103 conduc\u0103 la reducerea expunerii cump\u0103r\u0103torului \u0219i s\u0103 ofere o minim\u0103 garan\u021bie a realiz\u0103rii, cel pu\u021bin par\u021biale, a construc\u021biei.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Solu\u021bia legislativ\u0103 reflect\u0103 un compromis necesar, prin care s-a urm\u0103rit stabilirea unui echilibru \u00eentre interesele financiare ale dezvoltatorilor, respectiv nevoia de finan\u021bare, \u0219i necesitatea instituirii unor garan\u021bii pentru consumator.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cu toate acestea, de\u0219i \u00een expunerea de motive se invoc\u0103 protec\u021bia \u201econsumatorilor\u201d, m\u0103surile adoptate se aplic\u0103 tuturor promiten\u021bilor-cump\u0103r\u0103tori, f\u0103r\u0103 distinc\u021bie. Aceast\u0103 abordare ajunge s\u0103 restric\u021bioneze nejustificat accesul la investi\u021bii al dezvoltatorilor, f\u0103r\u0103 a \u00eenl\u0103tura complet viciile semnalate. Situa\u021bia este rezultatul unei tehnici legislative deficitare \u0219i al necorel\u0103rii acestor m\u0103suri cu actele normative principale care constituie sediul materiei.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este de remarcat faptul c\u0103, de\u0219i prin Ordonan\u021ba de urgen\u021b\u0103 nr. 31\/2025 au fost instituite m\u0103suri pentru simplificarea procedurilor \u00een domeniul urbanismului \u0219i construc\u021biilor \u00een vederea acceler\u0103rii investi\u021biilor (sectorul construc\u021biilor fiind calificat ca fiind \u201emotorul cre\u0219terii economice\u201d), la scurt timp au fost adoptate m\u0103suri care au complicat \u0219i birocratizat suplimentar acest proces.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chiar dac\u0103 s-a \u00eencercat alinierea terminologiei juridice cu standardele pie\u021bei, m\u0103surile adoptate au r\u0103mas insuficient reglementate. Legea nr. 207\/2025 a fost adoptat\u0103 \u00eentr-un context de presiune public\u0103, ceea ce demonstreaz\u0103 \u00eenc\u0103 o dat\u0103 c\u0103 \u201e<em>graba stric\u0103 treaba<\/em>\u201d, interven\u021bia legislativ\u0103 put\u00e2nd s\u0103 produc\u0103 efecte contrare celor urm\u0103rite.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cu toate acestea, de\u0219i tehnica legislativ\u0103 este criticabil\u0103 \u0219i perfectibil\u0103, m\u0103surile adoptate sunt, \u00een esen\u021b\u0103 bine-venite. Ele pot conduce la cre\u0219terea calit\u0103\u021bii \u00een construc\u021bii \u0219i responsabilizarea dezvoltatorilor imobiliari, efectul nedorit (previzibil) fiind reprezentat de cre\u0219terea pre\u021burilor locuin\u021belor, ce nu vor mai fi at\u00e2t de competitive.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Pachetul de m\u0103suri vizeaz\u0103 principalele modific\u0103ri:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>definirea no\u021biunii de \u201e<strong>dezvoltator imobiliar<\/strong>\u201d;<\/li>\n\n\n\n<li>reglementarea, pentru prima oar\u0103 \u00een legisla\u021bia rom\u00e2n\u0103 a \u201econven\u021biei (contractului s.n.) de <strong>rezervare<\/strong>\u201d;<\/li>\n\n\n\n<li>instituirea unor cerin\u021be noi, ad validitatem, pentru <strong>promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li>instituirea unor mecanisme de colectare \u0219i cheltuire a <strong>avansului<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>preapartamentarea<\/strong> \u0219i \u00eenscrierea provizorie a construc\u021biei viitoare.<\/li>\n\n\n\n<li>Dezvoltatorul imobiliar:<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Noua form\u0103 a art. 22 din Legea nr. 10\/1995 privind calitatea \u00een construc\u021bii define\u0219te dezvoltatorul imobiliar ca fiind investitorul (persoan\u0103 fizic\u0103 sau juridic\u0103) care dezvolt\u0103 proiecte imobiliare de tip <em>condominii<\/em> sau locuin\u021be <em>individuale<\/em> <strong><u>\u00een vederea \u00eenstr\u0103in\u0103rii.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Interven\u021bia legislativ\u0103 urm\u0103re\u0219te delimitarea dezvoltatorului de ceilal\u021bi investitori. Astfel, dezvoltatorul imobiliar este cel care dezvolt\u0103 exclusiv proiecte imobiliare reziden\u021biale, iar ceilal\u021bi actori r\u0103m\u00e2n \u00een categoria investitorilor. Formularea utilizat\u0103 nu este \u00eens\u0103 suficient de riguroas\u0103, fiind necesar\u0103 definirea expres\u0103, \u00een sensul acestei legi, \u0219i a no\u021biunii de \u201eproiect imobiliar\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen Legea nr. 196\/2018 privind \u00eenfiin\u021barea, organizarea \u0219i func\u021bionarea asocia\u021biilor de proprietari exist\u0103 deja o defini\u021bie mai clar\u0103 a dezvoltatorului ansamblului reziden\u021bial \u201e<em>persoana juridic\u0103 care efectueaz\u0103 toate opera\u0163iunile imobiliare \u00een vederea construirii, finaliz\u0103rii \u015fi pred\u0103rii c\u0103tre beneficiari a unor locuin\u0163e, precum \u015fi coordonarea surselor de finan\u0163are necesare realiz\u0103rii acestor opera\u0163iuni\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aceast\u0103 defini\u021bie poate fi considerat\u0103 mai potrivit\u0103 \u00eentruc\u00e2t indic\u0103 \u0219i responsabilitatea acestuia pentru toate opera\u021biunile imobiliare, inclusiv coordonarea surselor de finan\u021bare. Singura limitare const\u0103 \u00een faptul c\u0103 aceast\u0103 defini\u021bie se refer\u0103 exclusiv la persoana juridic\u0103, aspect ce putea fi corectat printr-o simpl\u0103 actualizare legislativ\u0103.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Defini\u021bia poate fi privit\u0103 la nivel macro. M\u0103 \u00eentreb \u00eens\u0103 dac\u0103 \u00een aceast\u0103 defini\u021bie se \u00eencadreaz\u0103 \u0219i persoana fizic\u0103 care dezvolt\u0103 un simplu duplex, din care o unitate locativ\u0103 este destinat\u0103 propriei folosin\u021be, iar cealalt\u0103, \u00eenstr\u0103in\u0103rii. Dar &#8230; dac\u0103 acest din urm\u0103 scop nu a fost declarat anticipat? Distinc\u021bia este esen\u021bial\u0103, \u00eentruc\u00e2t obliga\u021bia de preapartamentare este instituit\u0103 exclusiv \u00een sarcina dezvoltatorului.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Din economia dispozi\u021biilor legale rezult\u0103 \u00eens\u0103 c\u0103 un asemenea investitor nu va putea \u00eencheia o promisiune privind un bun viitor f\u0103r\u0103 realizarea preapartament\u0103rii, chiar dac\u0103 proiectul vizeaz\u0103 \u00eenstr\u0103inarea unei singure unit\u0103\u021bi locative.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Alternativa r\u0103m\u00e2ne edificarea construc\u021biei \u00een regim de coproprietate, caz \u00een care bunul viitor nu mai este realizat \u201e\u00een vederea \u00eenstr\u0103in\u0103rii\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Un alt aspect de semnalat este acela c\u0103 preapartamentarea nu este obligatorie <em>de plano<\/em> pentru orice proiect, ci numai \u00een situa\u021bia \u00een care dezvoltatorul dore\u0219te s\u0103 \u00eencheie promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. A\u0219adar, m\u0103sura este instituit\u0103 pentru protec\u021bia promiten\u021bilor, iar nu pentru a crea o sarcin\u0103 excesiv\u0103 \u0219i a \u00eenc\u0103rca inutil procedura dezvolt\u0103rii imobiliare.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Conven\u021bia de rezervare:<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Anterior acestei interven\u021bii legislative, conven\u021bia de rezervare era un contract nenumit, creat de practica imobiliar\u0103. De\u0219i este men\u021bionat\u0103 la art. 22 alin. (5) din Legea nr. 10\/1995, aceasta a r\u0103mas insuficient reglementat\u0103, fiind dificil de determinat obiectul \u0219i caracterele sale juridice.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conven\u021bia de rezervare nu reprezint\u0103 o veritabil\u0103 promisiune de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. Prin aceasta, dezvoltatorul \u00ee\u0219i asum\u0103 doar obliga\u021bia de a nu \u00eenstr\u0103ina unitatea pentru o perioad\u0103 determinat\u0103, f\u0103r\u0103 \u00eens\u0103 s\u0103 \u00ee\u0219i asume \u0219i obliga\u021bia direct\u0103 de a promite sau \u00eenstr\u0103ina unitatea c\u0103tre titularul rezerv\u0103rii.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aceast\u0103 calificare explic\u0103 op\u021biunea legiuitorului pentru instituirea unei simple obliga\u021bii de restituire a sumelor \u00eencasate, f\u0103r\u0103 sanc\u021biuni contractuale suplimentare, precum \u0219i faptul c\u0103 aceste sume nu constituie avans \u00een sensul art. 1670 Cod civil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Astfel \u00een teza a doua a alin. 5) se men\u021bioneaz\u0103 c\u0103 <em>\u201e \u00cen situa\u021bia \u00een care (&#8230;) nu se \u00eencheie promisiunea prev\u0103zut\u0103 la alin. (3) sau contractul de v\u00e2nzare, din culpa exclusiv\u0103 a dezvoltatorului, acesta restituie integral, \u00een termen de 30 de zile, sumele primite \u00een baza conven\u021biei de rezervare.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De asemenea, este relevant\u0103 terminologia folosit\u0103: \u201e<em>Sumele achitate (&#8230;) se scad din pre\u021bul v\u00e2nz\u0103rii<\/em>\u201d. Or, potrivit art. 1670 Cod Civil, doar sumele pl\u0103tite \u00een temeiul unei promisiuni de v\u00e2nzare reprezint\u0103 avans din pre\u021bul cuvenit.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dac\u0103 \u00eens\u0103, Conven\u021bia de Rezervare ar cuprinde \u0219i alte prevederi (i.e. promisiunea de a contracta, un pre\u021b al conven\u021biei mai mare de 5% sau lipsa c\u0103r\u021bii funciare provizorii) aceasta va fi supus\u0103 nulit\u0103\u021bii.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Totodat\u0103, legiuitorul nu a stabilit c\u00e2te conven\u021bii consecutive se pot \u00eencheia, urm\u00e2nd s\u0103 se clarifice pe cale jurispruden\u021bial\u0103 dac\u0103 prin \u00eencheierea unor conven\u021bii succesive s-ar eluda norma imperativ\u0103 care stabile\u0219te c\u0103 durata maxim\u0103 este de 60 de zile.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen aceste condi\u021bii, consider c\u0103 ar fi fost necesar, de lege ferenda, s\u0103 se defineasc\u0103 \u00een Codul Civil (Titlul IX, Capitolul I, Sec\u021biunea a 4-a) \u0219i Conven\u021bia de Rezervare.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><u>Promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare:<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pentru promisiunile de v\u00e2nzare-cump\u0103rare reglementate bun\u0103oar\u0103 de art. 1669-1670 Cod Civil, s-au instituit noi condi\u021bii speciale, derogatorii de la dreptul comun.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Astfel, potrivit art. 22 alin. (2) \u0219i (3) din Legea nr. 10\/1995, o unitate locativ\u0103 \u2013 bun viitor, poate face obiectul unei promisiuni (de v\u00e2nzare\/cump\u0103rare\/v\u00e2nzare-cump\u0103rare), numai dac\u0103 sunt \u00eendeplinite urm\u0103toarele condi\u021bii:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-alpha\" class=\"wp-block-list\">\n<li>S-a realizat opera\u021biunea de notare a autoriza\u021biei de construire \u00een cartea funciar\u0103;<\/li>\n\n\n\n<li>S-a realizat opera\u021biunea de preapartamentare;<\/li>\n\n\n\n<li>Se \u00eencheie numai \u00een form\u0103 autentic\u0103 \u0219i se noteaz\u0103 \u00een cartea funciar\u0103 provizorie a bunului viitor.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este de remarcat faptul c\u0103 derogarea de la dreptul comun s-a instituit doar \u00een privin\u021ba locuin\u021belor, m\u0103sura viz\u00e2nd tot protejarea consumatorului, chiar dac\u0103 legea nu distinge \u00eentre promiten\u021bii-cump\u0103r\u0103tori persoane fizice sau jurdice. Consider astfel c\u0103 derogarea nu se aplic\u0103 \u0219i Investitorilor (al\u021bii dec\u00e2t \u201edezvoltatorii\u201d \u00een sensul Legii nr. 10\/1995).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>De asemenea, derogarea vizeaz\u0103 doar promisiunile de cump\u0103rare \/ v\u00e2nzare,&nbsp; iar nu \u0219i alte tipuri de promisiuni de contracte sau de contracte nenumite folosite des \u00een practica comercial\u0103 (contracte de asociere, de investi\u021bii, de \u00eemprumuturi, de dare \u00een plat\u0103, achizi\u021bie p\u0103r\u021bi sociale etc).<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><u>Avansul:<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Astfel cum am ar\u0103tat \u00een preambul, forma final\u0103 a actului normativ nu a mai instituit o limit\u0103 \u00een privin\u021ba cuantumului avansului, ci a modalit\u0103\u021bii de cheltuire a acestui avans, condi\u021bionat de anumite stadii de execu\u021bie. Aceast\u0103 concluzie se desprinde din prima tez\u0103 a alin. (6) al art. 22 din Legea 10\/1995 potrivit c\u0103reia \u201e<em>Sumele achitate de cump\u0103r\u0103tor <u>ca avans (&#8230;) pot fi cheltuite de acesta numai \u00een scopul dezvolt\u0103rii proiectului (&#8230;)<\/u>\u201d,<\/em> rezult\u00e2nd astfel c\u0103 Dezvoltatorul poate \u00een continuare \u00eencasa cu titlu de avans, chiar \u00eentreg pre\u021bul contractului.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De asemenea, din acela\u0219i alineat se desprind \u0219i urm\u0103toarele condi\u021bii \/ obliga\u021bii:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-alpha\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Sumele achitate de cump\u0103r\u0103tor <strong><u>se depun<\/u><\/strong> \u00eentr-un cond bancar distinct al dezvoltatorului.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dezvoltatorul va \u00eencasa pre\u021bul promisiunii (avansul) \u00een contul propriu, \u00eens\u0103 va fi depus \/ depozitat, \u00eentr-un cont colector al avansurilor \u00eencasate. Aceast\u0103 m\u0103sur\u0103 faciliteaz\u0103 controlul cheltuirii sumelor percepute cu titlu de avans.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Cheltuirea acestor sume se va face cu avizul persoanei responsabile \/ dirigintelui de \u0219antier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Exist\u0103 opinii prin care se arat\u0103 c\u0103 persoana responsabil\u0103 sau dirigintele s-ar afla oricum \u00een rela\u021bie de subordonare cu dezvoltatorul \u0219i c\u0103 m\u0103sura ar fi ineficient\u0103. Dintr-o alt\u0103 perspectiv\u0103 se poate considera c\u0103 m\u0103sura este ineficient\u0103 deoarece dirigintele de \u0219antier este doar reprezentantul tehnic al beneficiarului. Acesta nu are cuno\u0219tin\u021bele juridice \u0219i nici documentele necesare pentru a analiza oportunitatea pl\u0103\u021bii unei facturi emis\u0103 de c\u0103tre constructor (spre exemplu).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Or, \u00een aceast\u0103 situa\u021bie se ridic\u0103 problema scopului m\u0103surii, respectiv a acordului dirigintelui. Se pune, astfel, \u00eentrebarea dac\u0103 acest acord vizeaz\u0103 oportunitatea sau legalitatea pl\u0103\u021bii. Dintr-o interpretare sistematic\u0103 rezult\u0103 c\u0103 avizul dirigintelui de \u0219antier trebuie s\u0103 se limiteze la constatarea \u0219i confirmarea stadiului de execu\u021bie a lucr\u0103rii, \u00eentruc\u00e2t plafoanele privind cheltuirea avansului sunt condi\u021bionate de acest stadiu de execu\u021bie. Aceasta este \u0219i ra\u021biunea pentru care legiuitorul nu a instituit sanc\u021biuni \u00een sarcina dirigintelui de \u0219antier prin alin. (7) al articolului precitat, ci exclusiv \u00een sarcina dezvoltatorului.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Plafoanele sunt stabilite \u00een limita a 25% din pre\u021b (<strong><u>iar nu din avans) <\/u><\/strong>pentru partea de rezisten\u021b\u0103 \u0219i, ulterior finaliz\u0103rii acesteia, pentru partea de instala\u021bii maximum 20% din pre\u021b.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este important de observat c\u0103 legiuitorul a condi\u021bionat utilizarea avansului de finalizarea efectiv\u0103 a stadiilor, sumele neput\u00e2nd fi \u00eentrebuin\u021bate nici m\u0103car cu titlu de avans pentru lucr\u0103ri viitoare ce urmeaz\u0103 a fi executate de constructor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen privin\u021ba stadiilor de execu\u021bie, respectiv a momentului la care se va considera finalizat\u0103 partea de risten\u021b\u0103 sau cea de instala\u021bii, pot ap\u0103rea diferite interpret\u0103ri. Cu toate acestea, din economia reglement\u0103rii pare c\u0103 legiuitorul a avut \u00een vedere cele trei standarde consacrate \u00een practic\u0103: execu\u021bia \u201ela ro\u0219u\u201d, \u201ela gri\u201d \u0219i \u201ela cheie\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Aceste etape vizeaz\u0103 urm\u0103toarele categorii de lucr\u0103ri:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-roman\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La Rosu:<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Funda\u021bie<\/li>\n\n\n\n<li>Structur\u0103 de rezistenta (st\u00e2lpi + grinzi \/ diafragme + plan\u0219eu)<\/li>\n\n\n\n<li>Zid\u0103ria portanta \u0219i de compartimentare<\/li>\n\n\n\n<li>Acoperi\u0219<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-roman\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La Gri:<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>Instala\u021bii trase pe pozi\u021bie (f\u0103r\u0103 sanitare)<\/li>\n\n\n\n<li>Tencuieli \u0219i \u0219ape<\/li>\n\n\n\n<li>Termosistem<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-roman\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La cheie<\/strong>: complet finisat.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen schimb, nu a fost reglementat modul de folosire a restului de avans, dup\u0103 finalizarea instala\u021biilor. Cu toate acestea, omisiunea legiuitorului pare a fi voit\u0103, dezvoltatorul put\u00e2nd \u00eentrebuin\u021ba restul avansului pentru lucr\u0103ri de finisare, potrivit conven\u021biei \u00eencheiate cu cump\u0103r\u0103torul.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Din momentul finaliz\u0103rii instala\u021biilor, etap\u0103 care vizeaz\u0103 posibilitatea racord\u0103rii locuin\u021bei la utilit\u0103\u021bile publice, se poate considera c\u0103 riscul investi\u021bional al cump\u0103r\u0103torului este diminuat, din acest moment, bunul viitor \u00eendeplinind condi\u021biile pentru a putea devein (cu un efort suplimentar) independent func\u021bional.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Desigur, cump\u0103r\u0103torul nu este complet absolvit de riscuri, \u00eentruc\u00e2t imobilul poate s\u0103 nu fie recep\u021bionat sau poate fi supus demol\u0103rii \u00een ipoteza nerespect\u0103rii cerin\u021belor de legalitate ori urbanistice.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><u>Preapartamentarea:<\/u><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Preapartamentarea reprezint\u0103 una dintre cele mai utile, dar \u0219i cele mai problematice solu\u021bii introduse prin Legea nr. 207\/2025 din cauza lipsei normelor tehnice \u0219i a corel\u0103rii procedurii cu celelalte acte normative respectiv Legea 50\/1991 \u0219i normele sale de aplicare \u0219i Legea 350\/2001 \u0219i normele sale de aplicare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima \u00eentrebare care se ridic\u0103 este cea a \u00eencadr\u0103rii preapartament\u0103rii \u00een arhitectura juridic\u0103 a construc\u021biei unui imobil (Autorizare- Execu\u021bie \u2013 Recep\u021bie \u2013 Apartamentare \u2013 Intabulare).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un r\u0103spuns simplist ar fi acela c\u0103 procedura se poate plasa oriunde \u00eentre momentul autoriz\u0103rii \u0219i cel al intabul\u0103rii, respectiv la momentul la care ia na\u0219tere interesul dezvoltatorului de a \u00eencheia promisiuni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A doua \u00eentrebare vizeaz\u0103 componenta tehnic\u0103 \u0219i juridic\u0103 a documenta\u021biei cadastrale de preapartamentare. Se ridic\u0103 problema dac\u0103 geodezul (astfel cum a fost reglementat\u0103 ca profesie liberar\u0103 prin Legea nr. 267\/2024) va \u00eentocmi aceast\u0103 lucrare pe baza unor criterii obiective sau subiective, pe baza unui memoriu de arhitectur\u0103, pe baza indica\u021biilor dezvoltatorului?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Legiuitorul a stabilit prin art. 22 alin. (9) din Legea 10\/1995 c\u0103 lucrarea se \u00eentocme\u0219te <strong>pe baza<\/strong> <em><u>autoriza\u021biei de construire<\/u><\/em> \u0219i a <em><u>documenta\u021biei aferente<\/u><\/em> acesteia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Or, \u00een prezent potrivit Anexei 1 a Legii nr. 50\/1991 privind con\u021binutul Documenta\u021biei Tehnice pentru ob\u021binerea Autoriza\u021biei de Construire, documenta\u021bia aferent\u0103 autoriza\u021biei cuprinde memoriile pe specialit\u0103\u021bi \u0219i planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane \u015fi supraterane, cu indicarea <strong><u>func\u0163iunilor<\/u><\/strong>, dimensiunilor \u015fi a suprafe\u0163elor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A\u0219adar, nici autoriza\u021bia \u0219i nici documenta\u021bia nu cuprinde (\u00een cele mai multe cazuri) individualizarea pe unit\u0103\u021bi locative a spa\u021biilor, ci doar destina\u021bia camerelor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nedumerirea este accentuat\u0103 de art. IV din Legea 207\/2025 \u00een cuprinsul c\u0103ruia se arat\u0103 c\u0103 \u201e<em>notarea \u00een cartea funciar\u0103 a autoriza\u0163iei de construire pentru unit\u0103\u0163ile individuale bunuri viitoare din cadrul condominiilor viitoare se face \u00een mod separat pentru fiecare unitate individual\u0103 viitoare <strong><u>men\u0163ionat\u0103<\/u><\/strong> \u00een autoriza\u0163ia de construire \u015fi documenta\u0163ia aferent\u0103 acesteia<\/em>\u201d, de unde rezult\u0103, indirect, f\u0103r\u0103 corelare cu alte acte normative, c\u0103 autoriza\u021bia de construire va trebui s\u0103 con\u021bin\u0103 men\u021biuni \u0219i referitoare la unitatea individual\u0103 viitoare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cu toate acestea,&nbsp; men\u021biunea poate fi interpretat\u0103 \u00een dou\u0103 moduri:<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-roman\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>O omisiune a legiuitorului<\/strong>, respectiv o necorelare dintre art. II \u0219i art. IV din Legea 207\/2025. Aceast\u0103 interpretare nu poate fi re\u021binut\u0103, \u00eentruc\u00e2t admiterea ideii potrivit c\u0103reia autoriza\u021bia de construire ar trebui s\u0103 cuprind\u0103 men\u021biuni referitoare la unit\u0103\u021bile individuale viitoare ar genera efecte negative pe termen lung.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Astfel, observ\u0103m c\u0103 prin modificarea art. 22 din Legea 10\/1995 s-a prev\u0103zut posibilitatea de actualizare a documenta\u021biei de preapartamentare \u0219i liberul arbitru al Dezvoltatorului (cu excep\u021bia modific\u0103rii suprafe\u021bei sau amplasamentului <em><u>unit\u0103\u021bii individuale<\/u><\/em>). Or, \u00een ipoteza \u00een care autoriza\u021bia ar cuprinde men\u021biuni exprese, la fiecare actualizare a documenta\u021biei de preapartamentare, ar impune, \u00een mod corelativ, actualizarea autoriza\u021biei de construire, procedur\u0103 anevoioas\u0103, birocratic\u0103 \u0219i costisitoare.<\/p>\n\n\n\n<ol style=\"list-style-type:lower-roman\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Men\u021biunea nu constituie o omisiune, ci o op\u021biune legislativ\u0103 deliberat\u0103, care consacr\u0103 posibilitatea not\u0103rii \u00een cartea funciar\u0103 a unit\u0103\u021bii locative, <\/strong>p\u00e2n\u0103 la opera\u021bionalizarea aplica\u021biei integrate de cadastru, numai dac\u0103 aceasta este men\u021bionat\u0103 \u00een autoriza\u021bia de construire. Aceast\u0103 solu\u021bie se explic\u0103 prin faptul c\u0103, p\u00e2n\u0103 la opera\u021bionalizarea aplica\u021biei, nu poate fi \u00eentocmit\u0103 documenta\u021bia de preapartamentare.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De asemenea, Art. IV din Legea 207\/2025 este doar o norm\u0103 tranzitorie, valabil\u0103 p\u00e2n\u0103 la data intr\u0103rii \u00een vigoare a art. 26 alin. (9)-(11) din Legea cadastrului \u0219i a publict\u0103\u021bii imobiliare nr. 7\/1996. <em>Dup\u0103 acest moment, norma tranzitorie \u00ee\u0219i \u00eenceteaz\u0103 aplicabilitatea, iar notarea nu se va mai realiza separat pentru fiecare unitate individual\u0103 men\u021bionat\u0103 \u00een autoriza\u021bia de construire, ci potrivit actului de preapartamentare..<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u00cen concluzie<\/strong>, Legea nr. 207\/2025 reprezint\u0103 un pas important pentru pia\u021ba imobiliar\u0103, av\u00e2nd poten\u021bialul de a responsabiliza at\u00e2t dezvoltatorii, c\u00e2t \u0219i cump\u0103r\u0103torii.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Totu\u0219i, dificult\u0103\u021bile de implementare a preapartament\u0103rii, pot determina practicienii s\u0103 se orienteze c\u0103tre alte forme juridice de finan\u021bare \u0219i investi\u021bie, care nu implic\u0103 \u0219i proceduri de publicitate imobiliar\u0103 (cel pu\u021bin \u00een perioada imediat urm\u0103toare). Cu alte cuvinte, investi\u021biile \u0219i finan\u021b\u0103rile vor fi realizate doar \u00eentre profesioni\u0219ti care cunosc riscurile investi\u021bionale, prin utilizarea de forme juridice alternative.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A\u0219adar, de\u0219i m\u0103sura este benefic\u0103 pentru \u00eembun\u0103t\u0103\u021birea calit\u0103\u021bii \u00een construc\u021bii \u0219i al responsabiliz\u0103rii participan\u021bilor, aceasta risc\u0103 s\u0103 reprezinte, \u00een plan practic, un pas \u00eenapoi, ce va conduce la \u00eencetinirea investi\u021biilor imobiliare, a circula\u021biei bunurilor imobile \u0219i a cre\u0219terii veniturilor bugetare generate de acest sector prin colectarea taxei pe valoarea ad\u0103ugat\u0103, colectare care se realiza, \u00een mod constant \u0219i \u00eentr-un cuantum semnificativ, prin mecanismele existente anterior.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Prezentul studiu analizeaz\u0103 principalele modific\u0103ri introduse, cu accent asupra definirii dezvoltatorului imobiliar, reglement\u0103rii conven\u021biei de rezervare, condi\u021biilor ad validitatem ale promisiunii de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, mecanismelor de colectare \u0219i utilizare a avansului, precum \u0219i asupra procedurii de preapartamentare. <\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":9552,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[171,172],"class_list":["post-9551","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articole","tag-autorizatie-avans-preapartamentare-conventie-rezervare-construire-dezvoltator-investitii-imobiliare-legea-nordis-notarea-cartea-funciara-promisiunea-vanzare-cumparare","tag-protectia-consumator-publicitate-imobiliara"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9551","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9551"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9551\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9557,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9551\/revisions\/9557"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9552"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9551"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9551"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9551"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}