{"id":9521,"date":"2025-11-12T18:46:37","date_gmt":"2025-11-12T18:46:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.panghios.ro\/?p=9521"},"modified":"2025-11-12T18:46:38","modified_gmt":"2025-11-12T18:46:38","slug":"tokenul-si-investitiile-imobiliare-o-perspectiva-asupra-viitorului-pietei","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/2025\/11\/12\/tokenul-si-investitiile-imobiliare-o-perspectiva-asupra-viitorului-pietei\/","title":{"rendered":"Tokens and real estate investment: a perspective on the future of the market."},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Articolul a fost publicat pe <a href=\"https:\/\/www.juridice.ro\/805941\/tokenul-si-investitiile-imobiliare-o-perspectiva-asupra-viitorului-pietei.html\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.juridice.ro\/805941\/tokenul-si-investitiile-imobiliare-o-perspectiva-asupra-viitorului-pietei.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Juridice.ro<\/a><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Am fost \u00eenc\u00e2ntat s\u0103 particip la dezbaterea de luni seara privind&nbsp;<strong>tokenizarea activelor imobiliare<\/strong>&nbsp;\u2013 o tem\u0103 care deschide o nou\u0103 er\u0103 \u00een modul \u00een care privim investi\u021biile \u0219i proprietatea.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00centruc\u00e2t nu am reu\u0219it s\u0103 epuiz\u0103m toate temele, voi expune \u00een continuare esen\u021bialul despre subiectele abordate:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Nevoia natural\u0103 de investi\u021bie<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tot mai multe ini\u021biative financiare promoveaz\u0103 ideea c\u0103&nbsp;<em>\u201edac\u0103 banii nu lucreaz\u0103 pentru tine, lucreaz\u0103 \u00eempotriva ta\u201d<\/em>. Este expresia unei noi realit\u0103\u021bi economice: capitalul tinde s\u0103 circule tot mai rapid, prin instrumente moderne, digitale.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 investi\u021biile \u00een criptomonede au \u00eenceput s\u0103 fie percepute ca fiind jocuri de noroc, din cauza mecanismelor speculative pe care nu to\u021bi le \u00een\u021beleg, investitorii caut\u0103 acum mecanisme mai sigure, precum investi\u021biile imobiliare. \u00cen momentul de fa\u021b\u0103 identific\u0103m astfel de mecanisme prin intermediul REIT-urilor sau SPV-urilor, care ofer\u0103 transparen\u021b\u0103 \u0219i predictibilitate.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pentru o experien\u021b\u0103 c\u00e2t mai atractiv\u0103 (<em>user-friendly<\/em>) antreprenorii au creat mecanisme mai u\u0219oare de a transmite aceste participa\u021bii sub form\u0103 de ac\u021biuni, obliga\u021biuni sau titluri de participare, prin intermediul token-urilor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Ce reprezint\u0103 tokenizarea?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Tokenizarea este&nbsp;<strong>procesul de conversie digital\u0103 a unui drept asupra unui activ real<\/strong>. Conversia poate fi realizat\u0103 fie pentru a facilita transmiterea unor drepturi asupra unui bun individual sau asupra unor p\u0103r\u021bi din acest bun (<em>denumit\u0103 ca \u201e<strong>Fragmentare<\/strong>\u201d \u00een participa\u021bii sub form\u0103 de unit\u0103\u021bi digitale \u2013 token-uri<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fragmentarea<\/strong>&nbsp;a facilitat dezvoltarea mijloacelor moderne de investi\u021bie, \u00eentruc\u00e2t au permis investitorilor (<em>utilizatorilor acestor servicii<\/em>) s\u0103 investeasc\u0103 mai pu\u021bin (<em>at\u00e2t c\u00e2t doresc<\/em>), iar antreprenorilor li s-a deschis calea c\u0103tre finan\u021b\u0103ri din noi surse (<em>pe principiul \u201eunde sunt mul\u021bi puterea cre\u0219te\u201d<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Astfel, \u00een contextul economic actual, antreprenorii nu mai pot autofinan\u021ba investi\u021biile, a\u0219a c\u0103 atragerea de noi lichidit\u0103\u021bi este esen\u021bial\u0103 pentru dezvoltare \u0219i se completeaz\u0103 cu nevoie investi\u021bional\u0103 a oamenilor, care au oportunitatea \u00een acest fel s\u0103 contribuire cu propriile resurse la dezvoltarea economic\u0103 general\u0103. Emiterea de token-uri echivalente ac\u021biunilor sau obliga\u021biunilor poate constitui o surs\u0103 alternativ\u0103 de finan\u021bare, mai accesibil\u0103 \u0219i mai flexibil\u0103 dec\u00e2t instrumentele clasice.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen prezent sunt supuse tokeniz\u0103rii drepturile asupra unor bunuri mobile prin determinarea legii, adic\u0103 acele bunuri care au un con\u021binut juridic abstract (<em>necorporal \/ nematerializat prin natura lui) precum: drepturile de crean\u021b\u0103, drepturile de proprietate intelectual\u0103 \u0219i industrial\u0103, drepturi litigioase sau valorile mobiliare (instrumente financiare, unit\u0103\u021bi de fond, participa\u021bii etc<\/em>.).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Tipuri de token<\/strong>. \u00cen func\u021bie de scopul tehnologic atribuit, un token poate fi emis pentru:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">(1) un&nbsp;<strong>bun \u2013 activ digital<\/strong>&nbsp;(<em>NFT \u2013 non-fungible token<\/em>),<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">(2) un&nbsp;<strong>instrument de investi\u021bie<\/strong>&nbsp;(<em>ST \u2013&nbsp;security token<\/em>);<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">(3) instrument necesar pentru accesul la produse \u0219i servicii (<em>UT<\/em>\u2013&nbsp;<em>utility token<\/em>) \u2013 din aceast\u0103 categorie fac parte \u0219i alte subspecii precum Governance Token, Reward Token, Hybrid Token etc.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">(4) pentru criptoactive nefinanciare folosite ca mijloc de plat\u0103 sau depozit (<em>EMT \u2013 e-money token \u0219i ART \u2013 asset referenced token<\/em>)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>FIAI \u0219i REIT-uri \u2013 cadrul institu\u021bional rom\u00e2nesc<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Asem\u0103n\u0103tor modelelor interna\u021bionale, Rom\u00e2nia preg\u0103te\u0219te adoptarea cadrului legal pentru REIT-uri rom\u00e2ne\u0219ti, prin proiectul de lege PL-x nr. 433\/2024.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Noile prevederi vizeaz\u0103:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2013 obligativitatea distribuirii profitului c\u0103tre investitori;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2013 cre\u0219terea gradului de \u00eendatorare admis (<em>p\u00e2n\u0103 la 65%<\/em>);<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2013 facilit\u0103\u021bi fiscale pentru stimularea pie\u021bei imobiliare&nbsp;<em>(inclusiv scutirea de la impozitare, \u00een anumite condi\u021bii, a veniturilor din v\u00e2nzarea activelor imobiliare, \u00eenchiriere, administrare, dividende \u0219i dob\u00e2nzi aferente<\/em>);<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2013 tranzac\u021bionarea obligatorie a REIT-urilor pe pia\u021ba bursier\u0103 reglementat\u0103.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prin aceste m\u0103suri, Rom\u00e2nia se aliniaz\u0103 modelelor interna\u021bionale \u00een care fondurile de investi\u021bii imobiliare devin piloni ai economiei \u0219i canale institu\u021bionale de tokenizare.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Tokenizarea activelor imobiliare este posibil\u0103 sau ar putea fi posibil\u0103 \u00een cadrul juridic rom\u00e2nesc?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alinierea cadrului legal r\u0103m\u00e2ne un pas critic. \u00cen cadrul dezbaterii, mi-am exprimat opinia (<em>extrem de optimist\u0103\/idealist\u0103<\/em>) \u00een sensul c\u0103, tokenizarea activelor imobiliare ar fi posibil\u0103 \u00een m\u0103sura \u00een care activitatea electronic\u0103 notarial\u0103 ar putea permite \u0219i autentificarea actelor de transfer a propriet\u0103\u021bii imobiliare la distan\u021b\u0103.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen acest mod, s-ar crea cadrul juridic necesar pentru ca experien\u021ba utilizatorului s\u0103 fie c\u00e2t mai facil\u0103, put\u00e2nd sa achizi\u021bioneze o proprietate printr-un token hybrid (<em>o combina\u021bie \u00eentre Security Token \u0219i Utility Token<\/em>), dublat de semnarea (<em>autentificarea<\/em>) electronic\u0103 a condi\u021biilor de transfer.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prin componenta de utility, de\u021bin\u0103torul token-ului ar putea accesa \u00eentregul istoric juridic al propriet\u0103\u021bii, istoricul de carte funciar\u0103, istoricul tehnic al imobilului (<em>cu \u00eentregul con\u021binut al c\u0103r\u021bii tehnice \u0219i instruc\u021biunile privind comportarea \u00een timp a cl\u0103dirii<\/em>), \u00eempreun\u0103 cu toate accesoriile \u0219i facilit\u0103\u021bile cu care ar veni la pachet bunul imobil&nbsp;<em>(spre exemplu, \u00een cazul unit\u0103\u021bilor colective: acces la diverse grupuri, aplica\u021bii dedicate, facilit\u0103\u021bi comune din interiorul complexului etc).<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ulterior, dup\u0103 finalizarea \u00eenregistr\u0103rii sistematice a imobilelor la nivel na\u021bional, s-ar putea prefigura \u0219i cadrul necesar pentru digitalizarea registrelor publice de carte funciar\u0103 prin tehnologia DLT (<em>a registrelor distribuite<\/em>) pentru a putea da o identitate proprie bunului imobil, \u00eentr-un registru avansat, spre deosebire de registrul digital actual \u00een care imobilul este identificat printr-un simplu num\u0103r de carte funciar\u0103 (<em>\u0219i acesta fiind tot un num\u0103r de identificare electronic\u0103, \u00eens\u0103 \u00eentr-o baz\u0103 de date simpl\u0103<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen prezent, am identificat cazuri concrete de digitalizare \/ tokenizare a activelor imobiliare \u00een Dubai.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Scopul programului este de&nbsp;<strong>frac\u0163ionare a dreptului de proprietate<\/strong>, deschiderea pie\u0163ei c\u0103tre investitori mai mici \u015fi interna\u0163ionali, cre\u015fterea transparen\u0163ei \u015fi lichidit\u0103\u0163ii pe pia\u0163a imobiliar\u0103.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00cen cadrul proiectului pilot au fost incluse dou\u0103 unit\u0103\u021bi reziden\u021biale din Burj Khalifa, utilizate ca exemplu pentru testarea investi\u021biilor frac\u021bionate. Exist\u0103 informa\u021bii prin care se afirm\u0103 c\u0103 s-ar fi \u00eenstr\u0103inat cote p\u0103r\u021bi din aceste apartamente \u00eens\u0103 DLD (<em>Dubai Land Department<\/em>) nu a confirmat oficial, frac\u021bionare pe cote-p\u0103r\u021bi de proprietate prin Token.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Proiectul nu se limiteaz\u0103 la tokenizare de pia\u0163\u0103, ci vizeaz\u0103 \u0219i integrarea \u00een sistemul oficial de eviden\u0163\u0103 imobiliar\u0103.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>A\u0219adar, dificultatea este de a crea leg\u0103tur\u0103 dintre token \u0219i sistemul de publicitate imobiliar\u0103.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Articolul a fost publicat pe Juridice.ro Am fost \u00eenc\u00e2ntat s\u0103 particip la dezbaterea de luni seara privind&nbsp;tokenizarea activelor imobiliare&nbsp;\u2013 o tem\u0103 care deschide o nou\u0103 er\u0103 \u00een modul \u00een care privim investi\u021biile \u0219i proprietatea. \u00centruc\u00e2t nu am reu\u0219it s\u0103 epuiz\u0103m toate temele, voi expune \u00een continuare esen\u021bialul despre subiectele abordate: Nevoia natural\u0103 de investi\u021bie Tot [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9522,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-9521","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articole"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9521","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9521"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9521\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9523,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9521\/revisions\/9523"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9522"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9521"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9521"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9521"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}