{"id":9276,"date":"2025-03-02T12:39:48","date_gmt":"2025-03-02T12:39:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.panghios.ro\/?p=9276"},"modified":"2025-05-19T09:25:33","modified_gmt":"2025-05-19T09:25:33","slug":"de-ce-este-necesara-consultanta-juridica-si-tehnica-la-achizitia-unui-apartament","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/2025\/03\/02\/de-ce-este-necesara-consultanta-juridica-si-tehnica-la-achizitia-unui-apartament\/","title":{"rendered":"Why is legal and technical advice necessary when buying an apartment?"},"content":{"rendered":"
\n
\n
\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n
\n
\n
\n
\n

Vom \u00eencerca s\u0103 r\u0103spundem la aceast\u0103 \u00eentrebare, povestindu-v\u0103 o situa\u021bie pe care am \u00eent\u00e2lnit-o chiar s\u0103pt\u0103m\u00e2na aceasta \u0219i de care clien\u021bii nu sunt con\u0219tien\u021bi, \u00een ciuda avertismentelor tuturor, chiar \u0219i a mediatiz\u0103rii cazului Nordis.<\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

\n

\u00cen concret, ni s-a solicitat asisten\u021ba \u00een procedura de achizi\u021bie a unui apartament situat \u00eentr-un bloc nou de locuin\u021be din zona Floreasca.<\/p>\n\n\n\n

Detaliem, mai jos, etapele procedurii de due diligence<\/em> pe care le-am parcurs \u00een acest caz.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

N.n.: Due Diligence – este un neologism utilizat pentru a descrie procesul de colectare a documentelor \u0219i informa\u021biilor relevante, \u00eenainte de a lua o decizie important\u0103 (\u00eenaintea \u00eencheierii unui contract, tranzac\u021bii sau investi\u021bii) pentru determinarea riscurilor implicate.<\/em><\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\u00cenaintea vizitei \u00een \u0219antier (care este \u00eentotdeauna obligatorie) am f\u0103cut diligen\u021bele necesare, am solicitat dezvoltatorului s\u0103 ne comunice, \u00een format electronic, documentele ce au stat la baza emiterii autoriza\u021biei D.T.A.C. (vizate spre neschimbare \u2013 obligatoriu) \u0219i am f\u0103cut c\u00e2teva verific\u0103ri \u00een registrele publice privind situa\u021bia financiar\u0103 a societ\u0103\u021bii, precum \u0219i situa\u021bia juridic\u0103 a imobilului.<\/p>\n\n\n\n

La o prim\u0103 vedere, din punct de vedere al documenta\u021biei, totul p\u0103rea a fi f\u0103cut cu sim\u021b de r\u0103spundere. Dezvoltatorul nu avea probleme juridice \/ dosare pe rolul instan\u021belor, o situa\u021bie financiar\u0103 bun\u0103 (profit declarat de peste 1 mil. euro), 3 proiecte \u00een dezvoltare f\u0103r\u0103 s\u0103 fi folosit SPV-uri, proiectul se \u00eencadra \u00een limitele Planului Urbanistic Zonal (deci nu existau riscuri de contestare a autoriza\u021biei), proiectul de structura era \u00eentocmit de un proiectant cunoscut \u0219i altele asemenea.<\/p>\n\n\n\n

Aparent, p\u0103rea s\u0103 fie o achizi\u021bie care s\u0103 decurg\u0103 fluid, f\u0103r\u0103 a fi identificate riscuri majore.<\/p>\n\n\n\n

\u00cens\u0103, situa\u021bia nu avea s\u0103 fie la fel \u0219i dup\u0103 vizita \u00een \u0219antier, unde am putut constata urm\u0103toarele:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • Lipsa documentelor de execu\u021bie (parte component\u0103 a c\u0103r\u021bii tehnice).<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Lipsa acestor documente creeaz\u0103 mari dificult\u0103\u021bi pentru \u00eentre\u021binerea, exploatarea \u0219i monitorizarea comport\u0103rii \u00een timp a cl\u0103dirii. \u00cen concret, pentru orice interven\u021bie \/ repara\u021bie ulterioar\u0103 va fi necesar\u0103 o expertiz\u0103 tehnic\u0103 extrem de costisitoare \u0219i, de multe ori, dificil de realizat. Mai mult dec\u00e2t at\u00e2t, trebuie s\u0103 avem \u00een vedere \u0219i dificult\u0103\u021bile generate de luarea deciziilor la nivelul asocia\u021biei de proprietari, ceea ce se va concretiza, \u00een final, \u00een costuri mari de \u00eentre\u021binere \u0219i \u00eentr-un disconfort creat, ce se va prelungi pentru mult timp.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      \n
    • Lipsa autoriza\u021biilor necesare \u0219i a p\u0103r\u021bilor componente esen\u021biale pentru parcarea subteran\u0103 care, evident, func\u021biona nelegal.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      O chestiune aparent neimportant\u0103 … \u00een fapt, c\u00e2te blocuri au aviz ISU \u00een Bucure\u0219ti? (aceasta fiind \u00eentrebarea clientului).<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Ei bine, trebuie s\u0103 amintim c\u0103, \u00eentr-adev\u0103r, \u00een Rom\u00e2nia \u201emerge \u0219i a\u0219a\u201d, p\u00e2n\u0103 nu mai merge… \u0219i se \u00eent\u00e2mpl\u0103 ceva grav. Spre exemplu, \u00een multe situa\u021bii ma\u0219inile electrice au luat foc \u00een parc\u0103rile subterane, incendiu ce a fost cu greu st\u0103p\u00e2nit din cauza bateriilor (pentru care se utilizeaz\u0103 o procedur\u0103 special\u0103 de stingere). Dup\u0103 un astfel de eveniment, ISU blocheaz\u0103 accesul auto \u0219i oblig\u0103 asocia\u021bia (dup\u0103 aplicarea unei amenzi) s\u0103 ob\u021bin\u0103 autoriza\u021biile (\u00een cazul de fa\u021b\u0103 cu o cheltuial\u0103, estim\u0103m noi de peste 100.000 Euro).<\/em><\/p>\n\n\n\n

        \n
      • Toate spa\u021biile verzi \u0219i dot\u0103rile tehnice ale cl\u0103dirii, de\u0219i se aflau \u00een administrarea asocia\u021biei, ele figurau \u00eenc\u0103 \u00een proprietatea dezvoltatorului.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/strong><\/li>\n\n\n\n
      • P\u00e2n\u0103 la v\u00e2nzarea tuturor spa\u021biilor, dezvoltatorul oblig\u0103 cump\u0103r\u0103torii s\u0103 semneze un contract de management pl\u0103tind un fee acestuia.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
          \n
        • Dezvoltatorul nu oferea absolut nicio garan\u021bie pe cl\u0103dire, ci doar pentru finisajele apartamentului. De asemenea, dezvoltatorul nu oferea niciun plan de instala\u021bii pentru apartament etc<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          Lista continu\u0103, \u00eens\u0103 ne-am rezumat prezentarea doar la c\u00e2teva din cele mai importante.<\/em><\/p>\n\n\n\n

          Dup\u0103 lungi negocieri, estim\u0103ri de cost \u0219i altele asemenea, de\u0219i investi\u021bia se ridica la peste 250.000 Euro, clientul a fost de acord s\u0103 achizi\u021bioneze chiar \u0219i \u00een aceste condi\u021bii, asum\u00e2ndu-\u0219i toate riscurile asupr\u0103 c\u0103rora a fost informat. \u00cen fapt, \u00een urma analizei, nu a cunoscut doar problemele, ci \u0219i solu\u021biile \/ modalitatea \u00een care acestea pot fi rezolvate.  <\/p>\n\n\n\n

          Acesta este un caz izolat \u00een care clientul \u0219i-a asumat riscul prin raportare la propria situa\u021bie financiar\u0103 \u0219i scopul investi\u021bional, nefiind interesat de inconvenientele de bun\u0103 vecin\u0103tate.<\/p>\n\n\n\n

          Alta este situa\u021bia, \u00eens\u0103, atunci c\u00e2nd o persoan\u0103 fizic\u0103 achizi\u021bioneaz\u0103 un apartament, cu un credit e\u0219alonat pe 30 de ani, \u00een scopul de a locui \u00eempreun\u0103 cu familia, situa\u021bie \u00een care orice risc contingent de a atrage costuri suplimentare sau disconfort \u00a0(\u00een locul care ar trebui s\u0103 \u00eei ofere cea mai mare siguran\u021b\u0103 – \u201eacas\u0103\u201d<\/em>), poate s\u0103 reprezinte un element determinant pentru achizi\u021bia unui apartament.<\/p>\n\n\n\n

          De aceea, recomand\u0103m tuturor persoanelor interesate de achizi\u021bia unui apartament s\u0103 aleag\u0103 o echip\u0103 specializat\u0103 care s\u0103 \u00eei asiste \u00een procedura de achizi\u021bie<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

          Echipa noastr\u0103 a reprezentat mul\u021bi dezvoltatori, \u00een diverse situa\u021bii ce au vizat at\u00e2t etapa de autorizare, c\u00e2t \u0219i cea de execu\u021bie (e.g. litigii \u00eentre antreprenorul general \/ dezvoltator, pe de o parte \u0219i subantreprenori, pe de alt\u0103 parte), ceea ce ne recomand\u0103 pentru astfel de proceduri de due diligence <\/em>\u00eentruc\u00e2t consultan\u021ba noastr\u0103 nu se rezum\u0103 doar la partea juridic\u0103, ci \u0219i la partea tehnic\u0103, pe care o \u00een\u021belegem foarte bine.<\/p>\n\n\n\n

          De asemenea, atunci c\u00e2nd detaliile tehnice exced competen\u021belor noastre, solicit\u0103m asisten\u021ba exper\u021bilor care ne ajut\u0103 \u0219i \u00een demersurile judiciare. Pentru o informare corect\u0103, este extrem de important \u0219i punctul de vedere al unui expert tehnic.<\/p>\n\n\n\n

          Spunem aceasta, \u00eentruc\u00e2t \u00eentr-o alt\u0103 situa\u021bie, clientul a solicitat s\u0103 verific\u0103m documenta\u021bia tehnic\u0103 de execu\u021bie a radierului general, dac\u0103 execu\u021bia a fost conform\u0103 cu proiectarea \u0219i dac\u0103 putea s\u0103 sus\u021bin\u0103 malurile, imobilul fiind situat l\u00e2ng\u0103 cursul unei ape. Totodat\u0103, a solicitat detalii tehnice despre impermeabilitatea betonului \u0219i varianta de hidroizola\u021bie aleas\u0103, pentru a-\u0219i evalua corect investi\u021bia \u0219i profitul (estimat), dat fiind c\u0103 urma s\u0103 achizi\u021bioneze un num\u0103r de 5 apartamente.<\/p>\n\n\n\n

          \u00cen condi\u021biile \u00een care, \u00een ultima perioad\u0103, toate imobilele sunt dezvoltate pentru a satisface cerin\u021bele pie\u021bei (livrare rapid\u0103, cost mic, randament financiar maxim \u0219i mai pu\u021bin cerin\u021bele de calitate \u0219i siguran\u021b\u0103), consider\u0103m c\u0103 indiferent de targetul setat (pentru a locui sau \u00een scop de investi\u021bie) este necesar s\u0103 fie efectuat\u0103 o evaluare a imobilului pentru informarea corect\u0103 \u0219i complet\u0103 a clientului \u00een privin\u021ba riscurilor la care se supune. Doar \u00een acest fel lipsurile vor putea fi considerate \u201eriscuri acceptate\u201d a\u0219a cum, nu de pu\u021bine ori, \u00eent\u00e2lnim men\u021biunea \u00een contractele de v\u00e2nzare-cump\u0103rare.<\/p>\n\n\n\n

          \u00cen final, este necesar s\u0103 v\u0103 avertiz\u0103m c\u0103, \u00een Rom\u00e2nia, nimeni nu \u00ee\u0219i asum\u0103 r\u0103spunderea pentru defecte \u0219i prejudiciile produse (nici dezvoltatorul, nici proiectantul, nici constructorul, nici prim\u0103ria care a emis autoriza\u021bia), iar statul rom\u00e2n nu garanteaz\u0103 siguran\u021ba cet\u0103\u021benilor a\u0219a cum, de altfel este prev\u0103zut\u0103 constitu\u021bional.<\/p>\n\n\n\n

          Simpla existen\u021b\u0103 a unei institu\u021bii (ex. Inspectoratul de Stat \u00een Construc\u021bii) nu este suficient\u0103 pentru a garanta siguran\u021ba. De aceea, este necesar ca, fiecare dintre noi, s\u0103 ne luam propriile m\u0103suri de siguran\u021b\u0103 \u0219i garan\u021bii pentru a ne asigura c\u0103 cealalt\u0103 parte contractant\u0103 \u00ee\u0219i va respecta propriile obliga\u021bii.<\/p>\n\n\n\n

          Av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 tr\u0103im \u00een secolul vitezei, at\u00e2t \u0219i legisla\u021bia, c\u00e2t \u0219i justi\u021bia sunt cople\u0219ite de fenomenul globaliz\u0103rii \u0219i de dinamica evolu\u021biei pie\u021bei (a produselor \u0219i serviciilor), fiind nevoi\u021bi s\u0103 ac\u021bion\u0103m cu mai mare precau\u021bie \u0219i s\u0103 ne baz\u0103m mai pu\u021bin pe garan\u021biile statale.<\/p>\n\n\n\n

          Importan\u021ba acestor proceduri am semnalat-o \u0219i clien\u021bilor Nordis pe care \u00eei reprezent\u0103m \u00een procedura insolven\u021bei, dar care, anima\u021bi de febra viselor v\u00e2ndute de o campanie media bine f\u0103cut\u0103, nu ne-au ascultat sfaturile.<\/p>\n\n\n\n

          <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          Vom \u00eencerca s\u0103 r\u0103spundem la aceast\u0103 \u00eentrebare, povestindu-v\u0103 o situa\u021bie pe care am \u00eent\u00e2lnit-o chiar s\u0103pt\u0103m\u00e2na aceasta \u0219i de care clien\u021bii nu sunt con\u0219tien\u021bi, \u00een ciuda avertismentelor tuturor, chiar \u0219i a mediatiz\u0103rii cazului Nordis. \u00cen concret, ni s-a solicitat asisten\u021ba \u00een procedura de achizi\u021bie a unui apartament situat \u00eentr-un bloc nou de locuin\u021be din zona […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9278,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[126,110,104,127,119,112,124,111,113,120,115,90,109,108,117,116,114,125,122,118,123,121],"class_list":["post-9276","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articole","tag-antecontract","tag-apartament","tag-autorizatii","tag-chirii","tag-constitutie","tag-construtor","tag-cumparare","tag-dezvoltator","tag-duediligence","tag-floreasca","tag-frauda","tag-garantii","tag-imobiliare","tag-investii","tag-isc","tag-isu","tag-nordis","tag-promisiune","tag-sector2","tag-statul","tag-vanzare","tag-verdi"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9276","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9276"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9276\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9279,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9276\/revisions\/9279"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9278"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9276"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9276"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.panghios.ro\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9276"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}